전세 만기 앞둔 집주인의 고민: 복비 0원으로 깔끔하게 5% 인상 재계약하는 법

전세 만기가 다가오면 집주인도 계산이 많아진다. 세입자와는 잘 지내고 있고 5% 올려 재계약하기로 얘기가 됐는데, 계약서 쓰자고 부동산에 가면 복비부터 떠오른다. 이미 서로 조건에 합의했다면 중개사 없이 직접 정리할 수 있다. 멀리 살아 얼굴 보기 번거롭다면 카카오톡으로 합의 내용을 남기고 증액분을 계좌이체하는 방법도 있다.

다만 여기서 말하는 5%는 이미 합의한 재계약 조건의 예시다. 임대인이 모든 재계약에서 마음대로 5%를 올릴 수 있다는 뜻은 아니다. 계약갱신요구권을 쓰는 갱신인지, 서로 새 조건에 합의한 것인지에 따라 적용되는 기준이 다르니 먼저 이 차이만 짚고 가자.

재계약 방식에 따라 5%의 의미가 다르다

방식	어떻게 성립하나	보증금 조정	기간과 해지
묵시적 갱신	만료 전 법정 기간에 서로 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않은 경우	기존 조건 그대로 연장	법정 기간은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지. 임차인은 해지 통지 후 3개월이 지나면 나갈 수 있다
계약갱신요구권 행사	임차인이 법정 기간에 갱신을 요구하고, 법에 정한 거절 사유가 없는 경우	증액 상한은 원칙적으로 5%. 지방자치단체 조례가 더 낮으면 그 기준을 적용한다	한 차례 행사할 수 있고 갱신 기간은 2년. 임차인은 해지를 통지할 수 있으며 3개월 뒤 효력이 생긴다
당사자 간 합의 갱신	임대인과 임차인이 조건을 함께 정해 연장하는 경우	합의한 금액으로 정한다. 갱신요구권 행사에 따른 인상과는 구분해야 한다	합의한 조건을 계약서나 메시지에 남긴다

그러니까 세입자가 계약갱신요구권을 쓰는 경우엔 5%가 상한이고, 그 밖의 합의 갱신은 서로 정한 조건이 기준이다. 이번 글은 이미 보증금을 5% 올려 연장하기로 합의한 상황을 전제로 한다. 법정 상한 안에서 갱신요구권을 행사하는 경우라면 임대인·임차인 모두 증액 폭과 계약갱신요구권 사용 여부를 계약서에 남겨두면 된다.

부동산 안 가고 재계약하는 세 가지 방법

1. 갱신 합의서를 따로 써서 교환하기

가장 깔끔한 방법이다. 기존 계약을 바탕으로 갱신 기간, 보증금 총액, 인상분과 지급일을 적은 합의서를 작성해 임대인과 임차인이 한 부씩 보관하면 된다. 표준계약서 양식을 활용해도 되고, 기존 계약서에 붙이는 갱신 합의서를 새로 만들어도 된다.

예를 들어 보증금이 2억 원에서 2억 1천만 원으로 바뀐다면, “보증금 2억 1천만 원”만 적지 말고 기존 보증금 2억 원, 증액분 1천만 원, 증액분 지급일을 같이 적는다. 갱신요구권을 행사하는 재계약이라면 그 사실도 서로 확인해 두자.

2. 기존 계약서에 변경 내용을 적기

새 계약서를 처음부터 다시 쓰기 번거롭다면 기존 계약서의 특약란이나 별지에 갱신 내용을 적고 양쪽이 서명·날인할 수 있다. 계약서가 두 부라면 두 부 모두 같은 내용을 적어 각각 보관한다. 한쪽 계약서에만 메모해 두면 나중에 서로 가진 문서 내용이 달라질 수 있다.

3. 카카오톡으로 합의하고 증액분은 계좌이체하기

서로 멀리 살거나 만날 시간이 안 맞으면 카카오톡이나 문자로 합의를 남기는 것도 현실적인 방법이다. 중요한 건 “재계약 동의”만 주고받는 게 아니라 집 주소, 계약 기간, 기존·변경 보증금, 증액분, 지급일을 메시지에 구체적으로 적는 것이다.

메시지 예시
임대인: “OO아파트 O동 O호 전세계약을 서로 합의해 2028년 O월 O일까지 연장하고, 보증금은 기존 2억 원에서 2억 1천만 원으로 변경하는 내용 맞을까요? 증액분 1천만 원은 O월 O일에 보내주시면 됩니다.”
임차인: “네, 위 내용으로 연장하고 증액분은 말씀하신 날짜에 보내겠습니다.”

상대방의 분명한 답변과 증액분 계좌이체 내역을 함께 보관하면 합의 내용을 확인할 기록이 남는다. 실제로 서로 떨어져 있을 때 꽤 편한 방법이다. 다만 전세대출 연장이나 보증보험 갱신이 걸려 있다면 은행·보증기관이 계약서 원본이나 별도 양식을 요구할 수 있으니, 송금 전에 필요한 서류만 확인해 두자.

보증금을 올릴 때는 증액분 보호도 확인한다

기존 계약 때 받은 확정일자가 있다고 해서 나중에 추가한 보증금까지 같은 순위로 보호되는 것은 아니다. 기존 보증금과 증액분의 우선변제 순위가 달라질 수 있으므로, 증액분 지급 전에는 등기사항증명서에서 새로 설정된 근저당권 등 권리관계를 확인하고, 변경된 계약서에 대한 확정일자 등 필요한 조치를 챙긴다. 기존 계약서와 변경 합의서, 증액분 이체 내역도 함께 보관한다.

전세대출을 이용 중이라면 은행이 요구하는 계약서와 확정일자 요건을 먼저 묻는 게 낫다. 계약을 연장한 뒤 서류가 맞지 않아 다시 작성하는 수고를 줄일 수 있다. 보증금 반환보증을 이용한다면 보증기관에도 증액·갱신 내용을 알리고 보장 범위와 필요한 절차를 확인한다.

임대차 신고는 모든 재계약에 필요한 건 아니다

주택 임대차 신고는 지역과 보증금·월세 기준에 따라 대상이 정해진다. 신고 대상 지역에서 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 계약은 신고 대상이며, 보증금이나 월세를 바꿔 갱신한 계약도 기준에 해당하면 변경 신고를 한다. 신고 기한은 계약 체결일로부터 30일 이내다. 지역·금액 기준과 예외는 부동산거래관리시스템에서 계약 조건에 맞춰 확인하면 된다.

묵시적으로 갱신되어 계약 조건이 바뀌지 않은 경우와 보증금 증액에 합의해 계약서를 다시 작성한 경우는 신고 판단이 다를 수 있다. 신고 대상이라면 임대인 또는 임차인이 신고할 수 있고, 실제 접수 여부와 처리 결과를 보관해 두자.

계약서 쓰기 전, 이 세 가지만 확인하자

1. 만료일: 계약갱신요구권 행사나 갱신 거절을 검토한다면 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 의사를 주고받는다. 적어도 만료 2개월 전에는 정리해 둔다.
2. 합의 기록: 계약 방식, 연장 기간, 보증금 총액과 증액분, 지급일을 합의서나 메시지에 남긴다.
3. 증액분과 신고: 증액분 입금 전 등기사항증명서를 확인한다. 확정일자, 임대차 신고, 대출·보증보험 서류가 필요한지도 계약 조건에 맞춰 챙긴다.

이미 세입자와 5% 인상에 합의했다면, 먼저 카카오톡으로 집 주소와 새 보증금, 연장 기간, 증액분 지급일을 정리해 서로 “동의한다”고 남기자. 종이 서류가 필요한 금융기관 업무가 없다면 이체 기록까지 같은 대화에 연결해 보관하면 재계약 내용과 돈 흐름을 나중에 찾기 쉽다.

숫자 세 개만 기억하자

• 2개월 전: 갱신요구권 행사나 갱신 거절을 검토한다면 만료 6개월 전부터 2개월 전까지가 중요한 통지 기간이다.
• 5%: 계약갱신요구권을 행사하는 갱신에서 보증금 증액의 기본 상한이다. 서로 합의한 갱신과는 구분한다.
• 30일: 임대차 신고 대상 계약이라면 계약 체결일부터 신고해야 하는 기한이다. 신고 대상과 변경 신고 여부는 지역·금액 등 조건에 따라 확인한다.

정리하면, 만료 2개월 전까지 갱신 방식을 정하고, 5% 상한이 적용되는 계약인지 확인한 뒤, 합의 내용과 증액분을 기록으로 남기는 것이 핵심이다. 신고 대상이면 30일 기한도 놓치지 말자. 복비를 아끼는 방법은 생각보다 간단하지만, 이 세 숫자를 어느 상황에 적용하는지는 구분해 두면 된다.

참고자료

1. 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 — 계약갱신요구권, 갱신 기간과 보증금 증액 기준 (2026년 10월 25일 확인)
2. 국토교통부, 부동산거래관리시스템 — 주택 임대차 신고 및 신고 절차 (2026년 10월 25일 확인)