부자는 어떻게 되는 거지? 와, 올림픽훼밀리타운으로 갈아타려면 얼마가 필요할까?

먼저 전제부터 적어둔다. 여기서 기존 집을 20억원에 판다는 설정은 실제 내 집이나 특정 독자의 자산을 말하는 게 아니라, 계산을 보여주기 위해 임의로 둔 가상 사례다. 최근 매매 사례가 적힌 표를 보니 올림픽훼밀리타운은 32평형으로 표시된 가격이 25억대에서 26억대다. 집값 차이만 보면 5억대라 대출로 채울 수 있을 듯하지만, 취득 관련 세금과 중개보수, 이사 비용까지 생각하면 필요한 돈은 또 달라진다.

그래서 이번에는 첨부된 2026년 10월 12일자 표에서 103㎡(32B) 거래 사례로 적힌 25억 5,000만원을 가상 매입가로 두고 계산해봤다. 가상의 기존 집 매도가는 20억원, 기존 대출과 양도소득세는 없고, 새 집 마련에 5억원을 빌린다고 가정한다. 20억원과 대출 조건은 계산 편의를 위한 설정이지, 실제 매매 정보가 아니다. 표에 거래 정보와 출처가 모두 표시된 것은 아니어서, 아래 가격도 우선 참고 사례로 다룬다.

계산에 넣은 값	가정
기존 집 매도가	20억원
새 집 매입가	25억 5,000만원
대출	5억원
잔금 때 필요한 추가 현금	약 1억 8,400만원

모두 계산을 위한 가상 사례이며, 기존 대출과 양도소득세는 제외했다.

각 지역의 분위기를 떠올리며 그린 그림으로, 실제 단지 사진은 아닙니다.

첨부한 표에서 눈에 들어온 최근 가격

첨부된 표에는 2026년 10월 12일 기준 최근 매매 사례 가격이 이렇게 적혀 있다. 금액은 표의 숫자를 만원 단위로 읽어 억원으로 바꿨다.

표기 면적과 평형	표기된 가격	표기된 날짜
104㎡ (32A)	26억 4,000만원	10월 1일
103㎡ (32B)	25억 5,000만원	10월 6일
138㎡ (43평형)	27억 7,000만원	10월 2일
158㎡ (49평형)	29억 7,000만원	9월 17일
182㎡ (56평형)	34억원	6월 17일
219㎡ (68평형)	36억 5,000만원	5월 1일

여기서 면적이 전용인지 공급인지, 거래 날짜가 계약일인지, 층과 거래 조건이 어떤지는 이미지에 나오지 않는다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서도 10월 초 자료를 같은 조건으로 확인하지 못했으므로, 위 표를 공식 거래내역으로 단정하지 않겠다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 계약일과 면적, 동·층을 대조할 필요가 있다. 계산 예시에는 표에서 가장 최근 날짜로 보이는 103㎡(32B) 25억 5,000만원을 사용했다.

먼저 계산한 건 잔금 날 준비할 돈

이 가상 사례에서는 매도가에서 매입가를 뺀 뒤, 대출과 거래 비용을 더하면 잔금 때 필요한 돈이 보인다.

계산은 간단하다. (25억 5,000만원 − 가상 매도가 20억원 − 대출 5억원) + 거래 비용 1억 3,400만원 = 추가 현금 약 1억 8,400만원이다.

거래 비용은 아래처럼 약 1억 3,400만원으로 잡았다. 취득 관련 세금은 매입가의 3.3%, 매도와 매수 중개보수는 각각 0.7%를 적용한 예산 가정이다. 실제 취득세는 주택 수와 면적 등 조건에 따라 달라지고, 중개보수는 상한 안에서 협의한다.

비용 항목	계산 가정	계산 금액
취득 관련 세금	25.50억원 × 3.3%	약 8,415만원
매도 중개보수	20억원 × 0.7%	약 1,400만원
매수 중개보수	25.50억원 × 0.7%	약 1,785만원
법무와 채권 비용	임시 예산	약 300만원
이사와 기본 수리	임시 예산	약 1,500만원
거래 비용 합계		약 1억 3,400만원

따라서 이 가정에서 필요한 현금은 가격 차액을 메울 5,000만원과 거래 비용 1억 3,400만원을 합한 약 1억 8,400만원이다. 기존 집에 대출이 남아 있거나 양도소득세가 발생하면 더 필요하다. 실제 비용은 서울시 부동산 중개보수 안내와 본인의 취득 조건을 기준으로 다시 계산해야 한다.

대출 5억원은 매달 239만원

매입 자금 중 5억원을 연 4%, 30년 원리금균등상환으로 빌린다고 가정하면 월 납입액은 약 238만 7천원이다.

대출 상환 항목	계산값
매월 납입액	약 238.7만원
첫 5년간 납부액	약 1억 4,320만원
그중 이자	약 9,546만원
5년 뒤 남은 원금	약 4억 5,224만원

첫 5년 동안 갚는 원금은 약 4,776만원이다. 이 돈은 대출 잔액을 줄이는 상환액이지, 이자처럼 사라지는 비용은 아니다. 그래서 5년 동안 낸 돈 전체를 비용으로 세지 않고, 여기서는 이자 약 9,546만원만 금융 비용으로 본다.

5년 동안 단순 합산한 비용은 약 2.29억원

지금까지 가정으로 계산한 거래 비용과 5년치 대출 이자를 합치면 약 2억 2,946만원, 반올림해 2억 2,950만원이다.

거래 비용 1억 3,400만원과 5년 대출 이자 9,546만원을 단순 합산하면 약 2억 2,946만원이다.

이 합계가 곧 최종 손익분기점이라는 뜻은 아니다. 양도소득세와 보유세 차이, 대출 부대비용, 현재 집의 남은 대출, 매달 상환액을 기존 집을 보유하며 저축했을 때의 수익은 반영하지 않았다. 지금 정보로 말할 수 있는 건 계산에 넣은 비용이 이 정도라는 데까지다.

집값이 다르게 움직인다면

아래는 앞으로의 가격을 예측한 게 아니라 계산 구조를 보기 위한 5년 시나리오다. 계산 기준인 25억 5,000만원과 기존 집 20억원의 가격 변동 차이에서 위 거래 비용과 이자 약 2억 2,946만원을 단순 차감했다. 세금과 현금 흐름, 저축 기회비용 등이 빠져 있어 최종 수익이나 손실로 읽으면 안 된다.

5년 가격 가정	두 집의 가격 변동액 차이	비용 단순 차감 후
대상 집 연 5%, 기존 집 연 3% 상승	+3억 8,597만원	+1억 5,651만원
두 집 모두 연 2% 상승	+5,724만원	−1억 7,222만원
두 집 모두 5년 누적 10% 하락	−5,500만원	−2억 8,446만원

대상 집이 연 5%, 기존 집이 연 3% 오른다고 가정하면 5년 뒤 상승액 차이는 약 3억 8,597만원이다. 둘 다 연 2% 오른다면 차이는 약 5,724만원이다. 두 집이 5년 동안 각각 10% 하락한다고 가정하면 대상 집의 가격 하락액이 약 5,500만원 더 크다. 거래 비용과 이자를 단순 차감한 시나리오 결과는 각각 +1억 5,651만원, −1억 7,222만원, −2억 8,446만원이다. 세금과 현금 흐름 등이 빠진 숫자이므로 실제 손익이 아니라 가정에 따른 차이다.

이 가상 계산에서 남는 질문

이 가정에서 눈에 먼저 들어오는 숫자는 세 가지다.

1. 잔금용 현금 약 1억 8,400만원. 25억 5,000만원 매입, 대출 5억원, 기존 집 대출과 양도세 없음이라는 가정이다.
2. 매월 대출 상환 약 238만 7천원. 5년간 납부액은 약 1억 4,320만원이며, 그중 이자 약 9,546만원은 비용으로 계산했다.
3. 비용 단순 합계 약 2억 2,946만원. 거래 비용과 5년 이자를 더한 값이며, 최종 손익분기점은 아니다.

실제 개인 상황을 계산하려면 기존 집의 취득가와 보유 기간, 현재 대출 잔액, 세대의 주택 수부터 넣어야 한다. 그래야 각자의 잔금 부족액과 세후 비용을 구분할 수 있다. 이 가상 사례에서 우선 확인할 숫자는 추가 현금 약 1억 8,400만원과 월 239만원이다. 실제로 갈아탈 때 필요한 금액은 각자의 매매가와 세금, 대출 조건에 따라 달라진다.

가격 표는 사용자가 제공한 2026년 10월 12일자 이미지에서 옮겼으며, 이미지에 원 출처와 면적 기준이 표시되어 있지 않다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서도 표의 10월 거래를 별도로 확인하지 못했으므로, 거래 확정 자료가 아니라 계산을 위한 참고 사례로만 사용했다. 최신 신고 내역은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 다시 확인해야 한다. 이 글은 개인 메모이며 매수 권유나 세무·대출 자문이 아니다.